In de praktijk wordt de syndicus vaak geconfronteerd met de situatie waarin een mede-eigenaar zich op de algemene vergadering wil laten vergezellen door een advocaat of een technisch deskundige. Maar mag dit wel wettelijk gezien? Met de hervorming van de wet in 2018 heeft de wetgever duidelijkheid geschapen in deze problematiek.
Wanneer niemand van de algemene vergadering bezwaar opperde, stelde zich geen probleem en kon in principe elke derde, alsook een advocaat, toegelaten worden tot de algemene vergadering. Problemen stelden zich pas als sommige leden van de vergadering hiermee niet akkoord gingen.
Advocaat met volmacht.
Aangezien de algemene vergadering een besloten karakter heeft, kan zij in beginsel beslissen om de toegang te weigeren aan alle personen die geen toegangsrecht hebben op grond van het appartementsrecht. Let wel: als een advocaat een volmacht heeft gekregen van een mede-eigenaar om hem te ‘vertegenwoordigen’ (lees: in zijn plaats te gaan) op de algemene vergadering, behoort hij tot de categorie van wettelijk toegelaten personen en kan hij dus sowieso niet worden geweerd.
Recht op bijstand
Tegenover het besloten karakter van de algemene vergadering staat echter het recht van eenieder op bijstand van een advocaat. Zo oordeelde de vrederechter van Wolvertem dat er geen enkele reden is om mede-eigenaars het recht op bijstand door een advocaat of ander technisch raadsman op de algemene vergadering te ontzeggen.
Reglement van mede-eigendom
Om problemen te vermijden, was het aangewezen om in het reglement van mede-eigendom een bepaling in te schrijven waarbij een mede-eigenaar of de syndicus zich op de algemene vergadering mag laten bijstaan door een advocaat mits hij dit uiterlijk x aantal dagen vóór de algemene vergadering meedeelt aan de syndicus. Bij inbreuk op deze statutaire verplichting kon de algemene vergadering bij gewone meerderheid der stemmen beslissen om de vergadering te verdagen naar een latere datum, waarbij de oproepingskosten dan vallen lastens de mede-eigenaar die tekortschoot aan zijn statutaire informatieverplichting.
Hervorming schept duidelijkheid
Met de hervorming van de wet in 2018 heeft de wetgever duidelijkheid geschapen in deze problematiek. In de wet staat nu bepaald dat iedere mede-eigenaar zich kan laten bijstaan door één persoon op voorwaarde dat hij de syndicus ten minste vier werkdagen vóór de dag van de algemene vergadering daarvan bij aangetekende zending in kennis stelt. Deze persoon mag tijdens de algemene vergadering de discussie niet leiden, noch ze monopoliseren.
Regels rond confraterniteit
Goed om te weten is ook dat het reglement van de Orde van Vlaamse Balies regels rond confraterniteit bevat, wat wil zeggen dat de advocaat de belangen van zijn cliënt behartigt met respect voor de rechten van verdediging. Als de cliënt van de advocaat in betwisting is met één of meerdere mede-eigenaars, of de syndicus, dan moet hij sowieso zijn aanwezigheid vooraf aankondigen via de syndicus. Op die manier hebben ook de andere mede-eigenaars of de syndicus de mogelijkheid om zelf een raadsman in te schakelen.
Bron: Kennisbank CIB Vlaanderen